ბინის გაქირავებიდან შემოსავალი თბილისში
ბინა თბილისში ორმაგად გამოიმუშავებს: ქირა წლიურად დაახლოებით 8,5%-ს იძლევა, თავად ბინა კი ძვირდება — ახალაშენებული ბინები ერთ წელიწადში 4,9%-ით გაძვირდა. გადასახადი ქირიდან სულ 5%-ია. ვითვლით ბაზრის რეალურ ციფრებზე.
რა შემოსავალი მოაქვს ახლა
ბინა შემოსავალს ორი წყაროდან იძლევა:
- ქირა — 8,5% წლიურად. მთლიანი შემოსავლიანობა თბილისში, Galt & Taggart, ივნისი 2026: წლიური ქირა, გაყოფილი ბინის ფასზე.
- ფასის ზრდა — +4,9% წელიწადში. თბილისის ახალაშენებულ ბინებზე ფასების ინდექსი, საქსტატი, II კვ. 2026.
წყაროები: Homesoverseas (Galt & Taggart), June 2026 report, 10.08.2026, Geostat — Residential Property Price Index, Q2 2026. ქირა — Galt & Taggart, 2026 წლის ივნისი; ფასის ზრდა — საქსტატი, 2026 წლის II კვარტალი
მონაცემთა ცხრილი
| პერიოდი | მნიშვნელობა |
|---|---|
| ქირა | +8,5% |
| ფასის ზრდა | +4,9% |
| ჯამში | +13,4% |
სხვა ანალიტიკოსები ქირის შემოსავლიანობას საკუთარი მეთოდოლოგიით ითვლიან: Global Property Guide-ის მიხედვით — 7,2% (III კვ. 2026). მეთოდოლოგიები განსხვავდება, ამიტომ ციფრებიც ოდნავ სხვაობს.
რა ღირს ქირა
ანალიტიკოსები ქირას აქვეყნებენ დოლარში — 1 კვადრატულ მეტრზე თვეში:
| პერიოდი | ქირა, $ 1 მ²-ზე თვეში | წყარო |
|---|---|---|
| დეკემბერი 2024 | $11,1 | TBC Capital |
| დეკემბერი 2025 | $10,1 | TBC Capital |
| დეკემბერი 2025 | $9,8 | Galt & Taggart |
| ივნისი 2026 | $10,1 | Galt & Taggart (50–60 მ² ბინები) |
2022–2023 წლების ნახტომის შემდეგ ქირა ოდნავ შემცირდა და ახლა 1 მ²-ზე დაახლოებით $10-ის ფარგლებშია. 50–60 მ² ბინისთვის ეს თვეში $500–600-ია.
გაანგარიშების მაგალითი საშუალო ციფრებზე
50 მ² ბინა ახალაშენებულ კორპუსში თბილისის საშუალო ფასითა და საშუალო ქირით (Galt & Taggart, 2026 წლის ივნისი):
| ბინის ფასი: 50 მ² × $1 417 | $70 850 |
| ქირა: 50 მ² × $10,1 | $505 თვეში |
| ქირა წელიწადში | $6 060 |
| მთლიანი შემოსავლიანობა | 8,6% |
| გადასახადი ქირიდან 5% | −$303 |
| წელიწადში რჩება | $5 757 |
| ანაზღაურება მხოლოდ ქირით | ~12 წელი |
| ბინის გაძვირება წელიწადში: +4,9% (საქსტატი, II კვ. 2026) | +$3 472 |
| შემოსავალი წელიწადში: ქირა გადასახადის შემდეგ + ფასის ზრდა | $9 229 — 13% წლიურად |
| ინვესტიციის ანაზღაურება ფასის ზრდის გათვალისწინებით | ~8 წელი |
გაანგარიშება ბაზრის საშუალო ციფრებზეა. ფასის ზრდა აღებულია ბოლო ერთი წლისთვის — სხვა წლებში ის უფრო მაღალიც იყო (+14% 2022 წელს) და უფრო დაბალიც. რეალური შემოსავალი დამოკიდებულია უბანზე, რემონტსა და ყიდვის ფასზე.
დავითვლით შემოსავლიანობას კონკრეტული ბინებისთვის თქვენს ბიუჯეტში.
მიიღეთ გაანგარიშებაგადასახადი ქირიდან
- 5% — საცხოვრებლად გაქირავებიდან მიღებულ შემოსავალზე, თუ ფიზიკური პირი ხარჯების გამოქვითვას არ აცხადებს.
- 20% — თუ ფართი კომერციული მიზნით ქირავდება.
მესაკუთრის დანარჩენი გადასახადები — ქონების გადასახადი და გადასახადი გაყიდვისას — იხილეთ გზამკვლევში „გადასახადები და ხარჯები“.
რა ამცირებს შემოსავალს
- რემონტი და ავეჯი. ახალაშენებულ კორპუსებში ბინები სხვადასხვა მდგომარეობაში იყიდება — თეთრი კარკასიდან დეველოპერის რემონტამდე. გაქირავებამდე ბინა საცხოვრებლად უნდა მოამზადოთ და გააწყოთ ავეჯით.
- მოცდენა. ერთი თვე დამქირავებლის გარეშე — წლიური შემოსავლის მინუს 8%.
- მართვა. თუ საქართველოში არ იმყოფებით, დაგჭირდებათ ადამიანი, რომელიც დამქირავებლებს მოძებნის და ყოფით საკითხებს მოაგვარებს.
- ქონების გადასახადი — მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ოჯახის შემოსავალი გასულ წელს 40 000 ლარს აღემატებოდა.
ხშირი კითხვები
რა შემოსავალი მოაქვს თბილისში ბინის გაქირავებას?
ქირა წლიურად დაახლოებით 8,5%-ს იძლევა (Galt & Taggart, ივნისი 2026). ამას ემატება თავად ბინის გაძვირება: თბილისის ახალაშენებულ ბინებზე ფასები ერთ წელიწადში 4,9%-ით გაიზარდა (საქსტატი, II კვ. 2026). ჯამში — დაახლოებით 13,4% წელიწადში, გადასახადამდე და ხარჯებამდე.
რა გადასახადს იხდის გამქირავებელი საქართველოში?
საცხოვრებლად გაქირავებული ფართიდან მიღებულ შემოსავალზე ფიზიკურ პირს შეუძლია გადაიხადოს 5% — თუ ხარჯების გამოქვითვას არ აცხადებს. კომერციული მიზნით გაქირავება 20%-ით იბეგრება.
რა ღირს ბინის ქირა თბილისში?
საშუალოდ დაახლოებით $10,1 1 მ²-ზე თვეში (Galt & Taggart, ივნისი 2026, 50–60 მ² ბინები). ანუ ასეთი ფართის ბინისთვის თვეში $500–600.
რამდენ წელიწადში ამოიღებს ბინა თავის ფასს გაქირავებით?
ბაზრის საშუალო მაჩვენებლებით, 5%-იანი გადასახადის შემდეგ ქირა წელიწადში დაახლოებით 8,1%-ს იძლევა, ბინის გაძვირებასთან ერთად კი — დაახლოებით 13%-ს. ინვესტიცია დაახლოებით 8 წელიწადში ანაზღაურდება, თუ ფასები ისევე გაიზრდება, როგორც ბოლო ერთ წელიწადში. გაანგარიშება — სტატიაში.
წყაროები
- Geostat — Residential Property Price Index, Q2 2026
- Global Property Guide — rental yields in Georgia, 21.08.2026
- Chambers and Partners — Real Estate 2026: Georgia, 07.05.2026
- Homesoverseas (Galt & Taggart), June 2026 report, 10.08.2026
- Homesoverseas (TBC Capital), 31.01.2025
- Homesoverseas (TBC Capital), 13.02.2026
- GBC (Galt & Taggart), 03.02.2026
- PwC Tax Summaries — Georgia, individual income determination, 02.09.2026
ბანკებისა და დეველოპერების პირობები, ისევე როგორც კანონმდებლობა, იცვლება. გარიგებამდე მენეჯერი თქვენს შემთხვევაზე აქტუალურ პირობებს გადაამოწმებს.
შეგირჩევთ ბინას გასაქირავებლად
გაჩვენებთ ბინებს უბნებში, სადაც ქირაზე სტაბილური მოთხოვნაა, და თითოეულისთვის შემოსავლიანობას დავითვლით.