Доходность от сдачи квартиры в Тбилиси
Квартира в Тбилиси зарабатывает дважды: аренда приносит около 8,5% годовых, а сама квартира дорожает — новостройки за год подорожали на 4,9%. Налог с аренды — всего 5%. Считаем на реальных цифрах рынка.
Какая доходность сейчас
Квартира приносит доход из двух источников:
- Аренда — 8,5% годовых. Валовая доходность по Тбилиси, Galt & Taggart, июнь 2026: годовая аренда, делённая на цену квартиры.
- Рост цены — +4,9% за год. Индекс цен на новостройки Тбилиси, Геостат, II кв. 2026.
Источники: Homesoverseas (Galt & Taggart), отчёт за июнь 2026, 10.08.2026, Геостат — индекс цен на жильё, II кв. 2026. Аренда — Galt & Taggart, июнь 2026; рост цены — Геостат, II кв. 2026
Таблица данных
| Период | Значение |
|---|---|
| Аренда | +8,5% |
| Рост цены | +4,9% |
| Вместе | +13,4% |
Другие аналитики считают доходность аренды по своей методике: у Global Property Guide — 7,2% (III кв. 2026). Методики разные, поэтому цифры немного расходятся.
Сколько стоит аренда
Аналитики публикуют аренду в долларах за квадратный метр в месяц:
| Период | Аренда, $ за м² в месяц | Источник |
|---|---|---|
| Декабрь 2024 | $11,1 | TBC Capital |
| Декабрь 2025 | $10,1 | TBC Capital |
| Декабрь 2025 | $9,8 | Galt & Taggart |
| Июнь 2026 | $10,1 | Galt & Taggart (квартиры 50–60 м²) |
После скачка 2022–2023 годов аренда немного снизилась и сейчас держится около $10 за м². Для квартиры 50–60 м² это $500–600 в месяц.
Пример расчёта на средних цифрах
Квартира 50 м² в новостройке по средней цене и средней аренде по Тбилиси (Galt & Taggart, июнь 2026):
| Цена квартиры: 50 м² × $1 417 | $70 850 |
| Аренда: 50 м² × $10,1 | $505 в месяц |
| Аренда за год | $6 060 |
| Валовая доходность | 8,6% |
| Налог 5% с аренды | −$303 |
| Остаётся за год | $5 757 |
| Окупаемость только арендой | ~12 лет |
| Рост цены квартиры за год: +4,9% (Геостат, II кв. 2026) | +$3 472 |
| Доход за год: аренда после налога + рост цены | $9 229 — 13% годовых |
| Окупаемость вложений с учётом роста цены | ~8 лет |
При этом через 8 лет квартира остаётся у вас — и продолжает приносить аренду.
Расчёт на средних цифрах рынка. Рост цены взят за последний год — в другие годы он был и выше (+14% в 2022-м), и ниже. Реальный доход зависит от района, ремонта и цены покупки.
Посчитаем доходность для конкретных квартир в вашем бюджете.
Получить расчётНалог с аренды
- 5% — с дохода от сдачи жилья под проживание, если физическое лицо не заявляет вычеты расходов.
- 20% — если помещение сдаётся под коммерческие цели.
Остальные налоги владельца — налог на имущество и налог при продаже — в гайде «Налоги и расходы».
Что съедает доход
- Ремонт и мебель. Квартиры в новостройках продаются в разной готовности — от «белого каркаса» до ремонта от застройщика. Перед сдачей квартиру надо довести до жилого вида и обставить.
- Простой. Месяц без жильца — минус 8% годового дохода.
- Управление. Если вы не в Грузии, нужен человек, который найдёт жильцов и решит бытовые вопросы.
- Налог на имущество — только если доход семьи за прошлый год больше 40 000 лари.
Частые вопросы
Какая доходность от сдачи квартиры в Тбилиси?
Аренда приносит около 8,5% годовых (Galt & Taggart, июнь 2026). Плюс сама квартира дорожает: цены на новостройки Тбилиси за год выросли на 4,9% (Геостат, II кв. 2026). Вместе — около 13,4% в год до налога и расходов.
Какой налог платит арендодатель в Грузии?
С дохода от сдачи жилья под проживание физическое лицо может платить 5% — если не заявляет вычеты расходов. Сдача под коммерческие цели облагается по ставке 20%.
Сколько стоит аренда квартиры в Тбилиси?
В среднем около $10,1 за м² в месяц (Galt & Taggart, июнь 2026, квартиры 50–60 м²). То есть $500–600 в месяц за квартиру такой площади.
За сколько лет окупается квартира под аренду?
При средних цифрах рынка аренда после налога 5% приносит около 8,1% в год, а вместе с ростом цены квартиры — около 13%. Вложения возвращаются примерно за 8 лет, если цены будут расти так же, как за последний год. Расчёт — в статье.
Источники
- Homesoverseas (Galt & Taggart), отчёт за июнь 2026, 10.08.2026
- Геостат — индекс цен на жильё, II кв. 2026
- Global Property Guide — доходность аренды в Грузии, 21.08.2026
- Chambers and Partners — Real Estate 2026: Georgia, 07.05.2026
- Homesoverseas (Galt & Taggart), отчёт за июнь 2026, 10.08.2026
- Homesoverseas (TBC Capital), 31.01.2025
- Homesoverseas (TBC Capital), 13.02.2026
- GBC (Galt & Taggart), 03.02.2026
- PwC Tax Summaries — Georgia, individual income determination, 02.09.2026
Условия банков, застройщиков и законодательство меняются. Перед сделкой менеджер проверит актуальные условия под ваш случай.
Подберём квартиру под сдачу
Покажем квартиры в районах со стабильным спросом на аренду и посчитаем доходность для каждой.