Квартира в строящемся доме: как проверить застройщика

Почему покупают на стройке

• Вход меньше: рассрочка от застройщика начинается со взноса 0–10%, без банка и проверки дохода.
• Выбор квартиры: на ранней стадии свободны лучшие этажи и планировки.
• Цена к сдаче: цены на новостройки Тбилиси растут — по Геостату на 4,9% за год (II кв. 2026). Подробнее — в гайде «Цены на квартиры в Тбилиси».

Главные риски

• Задержка или остановка стройки. Деньги вложены, а квартиры ещё нет.
• Право собственности — только после регистрации. До сдачи дома и регистрации в Публичном реестре у вас договор с застройщиком, а не квартира.
• Дом не соответствует разрешению. Готовый дом должен пройти приёмку — подтверждение, что он построен по разрешению.

Что проверить до брони

1. Разрешение на строительство — есть ли оно и на какую этажность.
2. Выписка из Публичного реестра на участок: застройщик — собственник или имеет право строить, нет ли ипотеки и арестов.
3. Карта строек мэрии Тбилиси (запущена в ноябре 2025): нет ли объекта среди приостановленных.
4. Сданные дома застройщика — сколько, где, в срок ли. Съездите или посмотрите по видео.
5. Стадия стройки сейчас — фото и видео с площадки с датой.

Что должно быть в договоре

• Конкретная квартира: этаж, номер, площадь, планировка.
• Цена и что в неё входит: каркас, «белый каркас» или ремонт.
• График платежей и реквизиты.
• Срок сдачи и что будет при задержке — неустойка или право расторгнуть договор и вернуть деньги.
• Как пересчитывается цена, если итоговая площадь отличается от проектной.

Как устроена оплата

Примеры схем с официальных сайтов застройщиков:

• 0% взнос, 20% до сдачи, 80% при сдаче — у m² (предложение 2026 года).
• 10/40/50 — взнос, платежи во время стройки, остаток при сдаче.
• 10% взнос + ежемесячно до сдачи + 70% при сдаче — у Axis.

Рассрочка обычно без процентов, но квартира в ней стоит дороже: у Axis — на 6,7–11,1% в зависимости от схемы. Если к сдаче дома нужно заплатить крупный остаток, его часто рефинансируют ипотекой — об условиях в гайде «Ипотека для иностранцев».

Сроки сдачи новостроек в каталоге

На сайте — часть нашей базы: 23 жилых комплекса, из них 20 строятся. Другие проекты и застройщики — по запросу. Так распределены сроки сдачи по данным застройщиков:

Частые вопросы