Ипотека в Грузии для иностранцев
Грузинские банки дают ипотеку иностранцам и эмигрантам с доходом из-за рубежа: в долларах — от 8% годовых, первый взнос — от 20–30%. Разбираем условия банков, правила Нацбанка и чем ипотека отличается от рассрочки застройщика.
Коротко
- Ипотеку иностранцам дают: отдельные программы есть у TBC, Liberty и Basisbank.
- Взнос — закладывайте 20–30% своих денег.
- В долларах — только при доходе в долларах; ставки от 8% годовых, сроки в валюте — до 10–15 лет.
- Ставка Нацбанка — 8,25% (с 6 мая 2026 года, подтверждена 21 октября 2026).
- Альтернатива — рассрочка от застройщика: без банка, обычно без процентов, но дороже по цене квартиры.
Условия банков для иностранцев
Условия с официальных страниц банков на 26 октября 2026 года. Банки не указывают дату условий — перед подачей уточняйте.
| Банк, программа | Ставка | Взнос | Срок | Сумма |
|---|---|---|---|---|
| Liberty, для эмигрантов | USD от 8% (эфф. 9,1%); EUR от 7,5% (эфф. 8,52%); GEL от 11,8% (эфф. 12,7%) | от 0% — если в залог идёт другая недвижимость | в валюте до 10 лет, в лари до 20 лет | от 3 000 лари |
| Basisbank, для иностранцев и иммигрантов | эфф. от 12,45% (USD), от 11,76% (EUR), от 14,86% (GEL); плавающая | от 30% | до 15 лет | до 600 000 лари |
| TBC, для эмигрантов | в лари: от 9,9% (эфф. от 11,35%), плавающая | — | до 20 лет | 3 000–500 000 |
| TBC, для экспатов | не опубликована | от 20% | — | $3 000–300 000 |
Liberty указывает, что кредит можно оформить без приезда в Грузию — по доверенности, и учитывает доход, полученный за границей (доход — от 500 лари, возраст 18–75 лет). Списки документов банки на сайтах не публикуют — их дают при обращении.
Правила Нацбанка, которые влияют на ипотеку
Сколько может дать банк (LTV)
- До 90% стоимости квартиры — по кредитам в лари (временно повышено с 85% с 26 февраля 2025 года).
- До 70% — по кредитам в валюте.
- До 80% — для людей с доходом из-за рубежа (повышено на 10 п.п. тем же решением).
Валюта кредита
Заёмщикам, у которых доход не в валюте кредита, валютный кредит меньше порога Нацбанка не дадут — только в лари. С 1 июля 2026 года порог поднят с 750 000 до 1 000 000 лари. Если зарплата в рублях или тенге, ипотека будет в лари. Если доход в долларах или евро — можно взять кредит в этой валюте.
Какая часть дохода может уходить на платёж (PTI)
| Чистый доход в месяц | Кредит в валюте дохода | Кредит не в валюте дохода |
|---|---|---|
| до 1 500 лари | до 25% | до 20% |
| от 1 500 лари | до 50% | до 30% |
С 1 февраля 2027 года порог 1 500 лари поднимут до 2 000, с 1 сентября 2027 — до 2 500 лари.
Пример платежа
Самая доступная квартира в нашем каталоге сегодня — $56 158. Если взять на неё ипотеку в долларах:
| Первый взнос 30% | $16 847 |
| Кредит | $39 311 |
| Ставка и срок | 9,1% годовых, 10 лет |
| Платёж в месяц | ~$500 |
| Нужный доход в долларах (платёж ≤ 50% дохода) | от ~$1 000 в месяц |
Расчёт — пример по эффективной ставке Liberty Bank в долларах. Реальная ставка зависит от банка, дохода и квартиры.
Подберём квартиры под ваш комфортный платёж — в ипотеку или рассрочку.
ПодобратьРассрочка от застройщика
Так покупают всё больше квартир в новостройках. Как это выглядит на официальных сайтах застройщиков:
- Взнос 0–10%, часть — платежами до сдачи дома, крупный остаток (50–80%) — при сдаче. Например, у m² встречались схемы «0% взнос, 20% до сдачи, 80% при сдаче» и «10/40/50».
- Без процентов, но цена при рассрочке выше. Пример Axis (квартира в Авлабари): при оплате сразу — 210 152 лари, по схеме 30/70 — 224 163 лари (+6,7%), со взносом 10% и платежами до сдачи — 233 502 лари (+11,1%).
- Без проверки дохода банком: рассрочки застройщиков не подпадают под ограничения PTI Нацбанка.
Частая схема на рынке — 2–3 года рассрочки от застройщика, а остаток после сдачи дома рефинансирует банк.
Застройщики не обязаны указывать «эффективную ставку» рассрочки. Сравнивайте итоговую цену квартиры в рассрочку с ценой при оплате сразу — разница и есть цена рассрочки.
Что выбрать
| Рассрочка застройщика | Ипотека банка | |
|---|---|---|
| Первый взнос | 0–10% и выше | 20–30% и выше |
| Проценты | обычно нет, но цена квартиры выше | есть: в долларах от 8% годовых |
| Срок | до сдачи дома; крупный остаток — при сдаче | до 10–20 лет |
| Проверка дохода | нет | да, по правилам PTI |
| Квартиры | только у этого застройщика, чаще строящиеся | любые, включая вторичку |
Как проверить застройщика перед рассрочкой — в гайде «Квартира в строящемся доме».
Частые вопросы
Дают ли в Грузии ипотеку иностранцам?
Да. TBC Bank, Liberty Bank и Basisbank публикуют отдельные ипотечные программы для иностранцев и эмигрантов с доходом из-за рубежа. Одобрение и условия — по решению банка.
Какой первый взнос нужен по ипотеке?
По правилам Нацбанка банк может выдать до 90% стоимости в лари и до 70% в валюте; для людей с доходом из-за рубежа предел ипотеки поднят до 80%. На практике закладывайте 20–30% своих денег. Basisbank для иностранцев указывает взнос от 30%, TBC для экспатов — от 20%.
Можно ли взять ипотеку в долларах?
Только если доход в той же валюте. Заёмщикам без дохода в валюте кредита валютные кредиты меньше порога Нацбанка не выдаются — с 1 июля 2026 года порог поднят с 750 000 до 1 000 000 лари. Ниже порога — только в лари.
Какая ставка по ипотеке в долларах?
Например, Liberty Bank для эмигрантов: в долларах от 8% годовых, эффективная ставка от 9,1%, срок в валюте до 10 лет (страница банка, октябрь 2026). Ставки в лари выше: от 11,8% у Liberty.
Что лучше: ипотека или рассрочка от застройщика?
Рассрочка проще: без банка и обычно без процентов, но квартира в рассрочку стоит дороже, чем при оплате сразу, а крупный остаток часто платится при сдаче дома. Ипотека дольше по сроку, но с процентами и проверкой дохода.
Источники
- TBC Bank — ипотека для экспатов
- TBC Bank — ипотека для эмигрантов
- Liberty Bank — ипотека для эмигрантов
- Basisbank — ипотека для иностранцев и иммигрантов
- Национальный банк Грузии — требования PTI и LTV
- НБГ — решение Комитета финансовой стабильности, 26.02.2025
- НБГ — решение Комитета финансовой стабильности, 06.05.2026 (PDF)
- НБГ — решения по ставке рефинансирования
- Georgia Today — ужесточение правил кредитования с февраля 2027, 30.09.2026
- Axis — пример цены квартиры при разных вариантах оплаты
- m² — предложения по рассрочке
- SOVA — кто может позволить себе жильё в Тбилиси, 08.10.2026
Условия банков, застройщиков и законодательство меняются. Перед сделкой менеджер проверит актуальные условия под ваш случай.
Подберём квартиру под ипотеку или рассрочку
Скажите бюджет и комфортный платёж — подберём квартиры и подскажем, какой способ оплаты выгоднее.