როგორ იყიდოს უცხოელმა ბინა თბილისში: ნაბიჯ-ნაბიჯ

ვის შეუძლია ბინის ყიდვა საქართველოში

უცხოელებს შეუძლიათ შეიძინონ ბინები, სახლები, კომერციული ფართები და არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწა — ბინადრობის ნებართვისა და რეზიდენტობის მოთხოვნების გარეშე. გამონაკლისი ერთია: სასოფლო-სამეურნეო მიწის შეძენა უცხოელებს, როგორც წესი, არ შეუძლიათ (გარდა ცალკეული შემთხვევებისა, მაგალითად, მემკვიდრეობისა).

თბილისში ახალაშენებულ კორპუსში ან მეორად ბაზარზე ბინისთვის ეს ნიშნავს: შეზღუდვები არ არის, მოქალაქეობას მნიშვნელობა არ აქვს.

ყიდვა ნაბიჯ-ნაბიჯ

1. შერჩევა. განსაზღვრეთ ბიუჯეტი, რაიონი და გადახდის გზა: ერთიანად, დეველოპერის განვადებით თუ იპოთეკით. ფასები რაიონების მიხედვით — განყოფილებაში თბილისის რაიონები.
2. ობიექტის შემოწმება. საჯარო რეესტრის ამონაწერი, მშენებლობის ნებართვა, დავალიანებები და ვალდებულებები (დეტალურად — შემდეგ ნაწილში).
3. დაჯავშნა და წინარე ხელშეკრულება — ახალაშენებული ბინისთვის: ფიქსირდება ფასი, ბინა, გადახდის გრაფიკი და ჩაბარების ვადა.
4. გადახდა — ხელშეკრულებაში მითითებულ რეკვიზიტებზე: გამყიდველს ან დეველოპერს.
5. ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმება — იუსტიციის სახლში, რეგისტრატორთან, ან ნოტარიუსთან.
6. საკუთრების უფლების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში (NAPR). მხოლოდ ამის შემდეგ ხდებით მესაკუთრე.

რა შევამოწმოთ გადახდამდე

მზა საცხოვრებელი (მეორადი ბაზარი)

• საჯარო რეესტრის ახალი ამონაწერი (NAPR extract): ვინ არის მესაკუთრე, ხომ არ ადევს იპოთეკა, ყადაღა ან სხვა ვალდებულება.
• ემთხვევა თუ არა ამონაწერში მითითებული ფართი და მისამართი იმას, რასაც ყიდულობთ.
• თუ ბინას წარმომადგენელი ყიდის — მესაკუთრის მოქმედი მინდობილობა.

ახალაშენებული კორპუსი

• მშენებლობის ნებართვა და დეველოპერის უფლებები მიწის ნაკვეთზე (რეესტრის ამონაწერი).
• ჩაბარებული კორპუსისთვის — ექსპლუატაციაში მიღების აქტი: დადასტურება, რომ კორპუსი ნებართვის შესაბამისად აშენდა.
• მშენებლობის სტატუსი: 2025 წლის ნოემბერში თბილისის მერიამ საჯარო რუკა გაუშვა, სადაც ჩანს ექსპლუატაციაში მიღებული კორპუსები და მშენებლობები, რომლებზეც სამუშაოები შეჩერებულია.
• დეველოპერის რეპუტაცია: რამდენი კორპუსი ჩააბარა და დროულად თუ არა. დეველოპერის შემოწმების შესახებ — გზამკვლევში „ბინა მშენებარე კორპუსში“.

რეგისტრაცია და რა ღირს ის

გარიგებას საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო არეგისტრირებს — დოკუმენტების შეტანა ნებისმიერ იუსტიციის სახლშია შესაძლებელი. ხელშეკრულებას აფორმებენ რეგისტრატორთან ან ნოტარიუსთან. საკუთრების უფლების გადასვლის რეგისტრაციის საფასური:

უძრავი ქონების ყიდვაზე ცალკე გადასახადი საქართველოში არ არსებობს. 18%-იანი დღგ შეიძლება ფასში შედიოდეს, თუ გამყიდველი დღგ-ის გადამხდელია და ყიდის როგორც ბიზნესი. მესაკუთრის გადასახადების შესახებ — გზამკვლევში „გადასახადები და ხარჯები“.

მყიდველის დოკუმენტები: პასპორტი (რეგისტრატორმა შეიძლება დამოწმებული თარგმანი მოითხოვოს), მინდობილობა — თუ გარიგებას წარმომადგენელი აწარმოებს, გადახდის დამადასტურებელი დოკუმენტი.

ყიდვა საქართველოში ჩამოსვლის გარეშე

ბინის ყიდვა დისტანციურადაც შეიძლება — წარმომადგენლის მეშვეობით, მინდობილობით:

1. მინდობილობა ფორმდება ნოტარიუსთან თქვენს ქვეყანაში.
2. მას ესმება აპოსტილი (ან გადის საკონსულო ლეგალიზაციას — ჰააგის კონვენციის არამონაწილე ქვეყნებისთვის).
3. წინასწარ დააზუსტეთ ქართველ ნოტარიუსთან, საჭიროა თუ არა მინდობილობის თარგმნა ქართულად.
4. საზღვარგარეთ გაცემული მინდობილობით დადებულ გარიგებას 2023 წლის ოქტომბრიდან ქართველი ნოტარიუსი ამოწმებს — რეესტრის თანამშრომლები ასეთ გარიგებებს აღარ ამოწმებენ.

ამასთან, ბინის ნახვა ვიდეოზარითაც შეიძლება, დეველოპერის დოკუმენტებისა და რეესტრის ამონაწერის მიღება კი — წინასწარ.

საბანკო ანგარიში და გადახდა

კანონი არარეზიდენტებს ქართულ ბანკებში ანგარიშის გახსნას არ უკრძალავს, მაგრამ დამტკიცება გარანტირებული არ არის: ბოლო წლებში ბანკებმა შემოწმება გაამკაცრეს და სახსრების წარმომავლობას ეკითხებიან — 6–12 თვის ამონაწერებს, შემოსავლის დადასტურებას. ბანკების უმეტესობაში ანგარიშის გახსნა ნოტარიული მინდობილობითაც შეიძლება.

ყიდვისთვის საქართველოში ანგარიში სავალდებულო არ არის: თანხა ირიცხება ხელშეკრულებაში მითითებულ გამყიდველის ან დეველოპერის რეკვიზიტებზე. მაგრამ თუ იპოთეკას ან ბინის გაქირავებას გეგმავთ, ანგარიში დაგჭირდებათ — იპოთეკის შესახებ გზამკვლევში „იპოთეკა უცხოელებისთვის“.

ხშირი კითხვები