ახალი პროექტი თუ მეორადი ბინა თბილისში

მოკლედ

ფასები

Galt & Taggart ფასებს ცალ-ცალკე ითვლის დეველოპერების ბინებისთვის (თეთრ კარკასში) და მეორადი ბაზრისთვის — 2013 წლის შემდეგ გაცემული ნებართვებით აშენებულ კორპუსებში. 2026 წლის ივნისში დეველოპერის ბინის კვადრატული მეტრი საშუალოდ 5%-ით ძვირი იყო.

• ზრდა 2025 წელს: ახალი პროექტები +4%, მეორადი ბაზარი ახალ კორპუსებში +7,9% (Galt & Taggart, 2025 წლის დეკემბერი).
• საქსტატის ოფიციალური ინდექსი თბილისის ახალაშენებულ ბინებზე: +4,9% წლიურად (2026 წლის II კვარტალი).
• გაყიდვები 2025 წელს: 42 388 გარიგება, მათგან დაახლოებით ნახევარი — დეველოპერების ბინები.

ფასები რაიონებისა და ბინის ტიპების მიხედვით — გზამკვლევში „რა ღირს ბინა თბილისში“.

რა მდგომარეობაში ბარდება ბინა

თბილისში ახალ კორპუსებს, როგორც წესი, სამიდან ერთ-ერთ მდგომარეობაში აბარებენ. საქსტატი მათ თავის სტატისტიკაში ცალ-ცალკე აღრიცხავს, მაგრამ სამუშაოების ზუსტ ჩამონათვალს კანონი არ ადგენს — ის დეველოპერთან ხელშეკრულებაში იწერება.

• შავი კარკასი — ბინის „ყუთი“: კედლები შელესვის გარეშე, იატაკი მოჭიმვის გარეშე.
• თეთრი კარკასი — ყველაზე გავრცელებული ვარიანტი: შელესილი კედლები, მოჭიმული იატაკი, შეყვანილი კომუნიკაციები. საჭიროა საბოლოო რემონტი.
• მწვანე კარკასი — მეტია გაკეთებული, ვიდრე თეთრში; შესახლებამდე ნაკლები სამუშაო რჩება.

მეორად ბინებს უფრო ხშირად რემონტით, ზოგჯერ კი ავეჯითაც ყიდიან — მასში შესახლება ან მისი გაქირავება მაშინვე შეგიძლიათ.

გადახდა: განვადება თუ იპოთეკა

ახალი პროექტი. ყიდვის მთავარი გზა დეველოპერის განვადებაა: პირველადი შენატანი 0–10%, დანარჩენი — ნაწილ-ნაწილ კორპუსის ჩაბარებამდე, ბანკისა და შემოსავლის შემოწმების გარეშე. Galt & Taggart-ის მონაცემებით, 2025 წელს ჩაბარებულ პროექტებში ბინების 94% სწორედ დეველოპერების განვადებით გაიყიდა. არსებობს საბანკო პროდუქტებიც პარტნიორი დეველოპერების ბინებისთვის — მაგალითად, Liberty Bank-ის „ბინა დეველოპერთან“ (დოლარში — 7,5%-დან, უცხოურ ვალუტაში ვადა 10 წლამდე) და TBC Bank-ის გამარტივებული იპოთეკა.

მეორადი ბინა. მას მთლიანი თანხით ერთბაშად ან იპოთეკით ყიდულობენ. ეროვნული ბანკის წესებით, უცხოურ ვალუტაში იპოთეკა მაქსიმუმ 10 წლით გაიცემა, ხოლო 1 მლნ ლარამდე სესხი, თუ მსესხებელს იმავე ვალუტაში შემოსავალი არ აქვს, მხოლოდ ლარში (2026 წლის 1 ივლისიდან). საზღვარგარეთ შემოსავლის მქონე უცხოელებისთვის TBC Bank-ში თანამონაწილეობა 20%-დანაა.

ბანკების პირობები დეტალურად — გზამკვლევში „იპოთეკა საქართველოში უცხოელებისთვის“.

რისკები

ახალი პროექტი

• ვადები. კორპუსი შეიძლება დაგვიანებით ჩააბარონ ან მშენებლობა გაყინონ. წილობრივი მშენებლობის შესახებ სპეციალური კანონი საქართველოში არ არსებობს — მოქმედებს სამოქალაქო კოდექსის ზოგადი ნორმები, ამიტომ ვადები და პირგასამტეხლო ხელშეკრულებაში უნდა ჩაიწეროს.
• დაცვა ორმაგი გაყიდვისგან. კანონი „საჯარო რეესტრის შესახებ“ ხელშეკრულებით გათვალისწინებული უფლების წინასწარი რეგისტრაციის საშუალებას იძლევა: სანამ ეს ჩანაწერი არსებობს, ბინაზე სხვა უფლებას ვერ დაარეგისტრირებენ.
• რა შეამოწმოთ დეველოპერთან დაჯავშნამდე — გზამკვლევში „ბინა მშენებარე კორპუსში“.

მეორადი ბინა

• კორპუსის მდგომარეობა. თბილისის მერიის მონაცემებით, ქალაქში 10 000-ზე მეტი ავარიული შენობაა. ძველ კორპუსში ყიდვამდე ღირს მისი აშენების წლისა და სტატუსის გარკვევა.
• იურიდიული ისტორია. საჭიროა საჯარო რეესტრის ახალი ამონაწერი: მესაკუთრე, იპოთეკა, ყადაღა და სხვა ვალდებულებები.

რა ავირჩიოთ

• ბინა ახლავე გჭირდებათ — მეორადი ბინა ან უკვე ჩაბარებული კორპუსი: მშენებლობისა და რემონტის ლოდინის გარეშე.
• მთლიანი თანხა არ გაქვთ — ახალი პროექტი დეველოპერის განვადებით: გადახდები კორპუსის ჩაბარებამდე ნაწილდება.
• გასაქირავებლად — ორივე ვარიანტი გამოდგება. თბილისში ქირის საშუალო წლიური შემოსავლიანობა დაახლოებით 8,5%-ია (Galt & Taggart, 2026 წლის ივნისი); ცალ-ცალკე ახალი პროექტებისა და მეორადი ბინებისთვის მას არავინ აქვეყნებს. დეტალურად — გზამკვლევში „ბინის გაქირავების შემოსავლიანობა“.

ხშირი კითხვები