Новостройка или вторичка в Тбилиси

Коротко

Цены

Galt & Taggart считает цены отдельно для квартир от застройщиков (в белом каркасе) и для вторичного рынка в домах, построенных по разрешениям после 2013 года. В июне 2026 года квартира от застройщика стоила в среднем на 5% дороже за м².

• Рост за 2025 год: новостройки +4%, вторичка в новых домах +7,9% (Galt & Taggart, декабрь 2025).
• Официальный индекс Геостата по новостройкам Тбилиси: +4,9% за год (II квартал 2026).
• Продажи 2025 года: 42 388 сделок, из них около половины — квартиры от застройщиков.

Цены по районам и типам квартир — в гайде «Сколько стоит квартира в Тбилиси».

В каком виде сдают квартиру

Новостройки в Тбилиси обычно сдают в одном из трёх состояний. Геостат учитывает их в своей статистике отдельно, но точного состава работ закон не задаёт — его прописывают в договоре с застройщиком.

• Чёрный каркас — «коробка» квартиры: стены без штукатурки, пол без стяжки.
• Белый каркас — самый частый вариант: оштукатуренные стены, стяжка пола, подведённые коммуникации. Нужен чистовой ремонт.
• Зелёный каркас — сделано больше, чем в белом; остаётся меньше работ до въезда.

Вторичку чаще продают с ремонтом, а иногда и с мебелью — въехать или сдать её можно сразу.

Оплата: рассрочка или ипотека

Новостройка. Главный способ покупки — рассрочка от застройщика: взнос 0–10%, остаток частями до сдачи дома, без банка и проверки дохода. По данным Galt & Taggart, в проектах со сдачей в 2025 году 94% квартир было продано именно через рассрочки застройщиков. Есть и банковские продукты для квартир у застройщиков-партнёров — например, «Квартира у застройщика» Liberty Bank (в долларах — от 7,5%, срок в валюте до 10 лет) и упрощённая ипотека TBC Bank.

Вторичка. Покупают сразу всей суммой или в ипотеку. По правилам Нацбанка валютная ипотека выдаётся максимум на 10 лет, а кредит до 1 млн лари без дохода в той же валюте — только в лари (с 1 июля 2026 года). Для иностранцев с доходом из-за рубежа у TBC Bank взнос — от 20%.

Подробно об условиях банков — в гайде «Ипотека в Грузии для иностранцев».

Риски

Новостройка

• Сроки. Дом могут сдать позже или заморозить стройку. Специального закона о долевом строительстве в Грузии нет — действуют общие нормы Гражданского кодекса, поэтому сроки и неустойку нужно прописать в договоре.
• Защита от двойной продажи. Закон «О публичном реестре» позволяет предварительно зарегистрировать право по договору: пока эта запись есть, на квартиру нельзя зарегистрировать другое право.
• Что проверить у застройщика до брони — в гайде «Квартира в строящемся доме».

Вторичка

• Состояние дома. По данным мэрии Тбилиси, в городе более 10 000 аварийных зданий. Перед покупкой в старом доме стоит узнать год постройки и его статус.
• Юридическая история. Нужна свежая выписка из Публичного реестра: собственник, ипотека, аресты и другие обременения.

Что выбрать

• Нужна квартира сейчас — вторичка или уже сданный дом: без ожидания стройки и ремонта.
• Нет всей суммы — новостройка в рассрочку от застройщика: платежи растянуты до сдачи дома.
• Для сдачи в аренду — подходят оба варианта. Средняя доходность аренды в Тбилиси — около 8,5% годовых (Galt & Taggart, июнь 2026), отдельно по новостройкам и вторичке её никто не публикует. Подробнее — в гайде «Доходность от сдачи квартиры».

Частые вопросы