Նորակառույց, թե՞ երկրորդային շուկա Թբիլիսիում
Թբիլիսիի շուկան բաժանված է գրեթե հավասարապես. 2025 թվականին կնքվել է 21 427 գործարք կառուցապատողների բնակարաններով և 20 961՝ երկրորդային շուկայում (Galt & Taggart)։ Համեմատում ենք գները, վճարման եղանակները, բնակարանների վիճակը և ռիսկերը։
Համառոտ
| Նորակառույց | Երկրորդային շուկա | |
|---|---|---|
| Գինը 1 մ²-ի համար, հունիս 2026 | $1 417 (սպիտակ կարկաս) | $1 345 (2013 թվականից հետո կառուցված շենքեր) |
| Վճարում | Կառուցապատողի ապառիկ, կանխավճար՝ 0–10%, առանց բանկի | Ամբողջ գումարը միանգամից կամ բանկային հիփոթեք |
| Երբ կարելի է տեղափոխվել | Շենքի հանձնումից և վերանորոգումից հետո | Գրանցումից անմիջապես հետո |
| Վիճակ | Սովորաբար կարկաս՝ պետք է վերանորոգում | Սովորաբար վերանորոգված և կահավորված |
| Հիմնական ռիսկ | Շինարարության ձգձգում կամ դադարեցում | Հին շենքի վիճակը |
Գներ
Galt & Taggart-ը գները հաշվարկում է առանձին՝ կառուցապատողների բնակարանների (սպիտակ կարկասով) և 2013 թվականից հետո տրված թույլտվություններով կառուցված շենքերի երկրորդային շուկայի համար։ 2026 թ. հունիսին կառուցապատողի բնակարանի 1 մ²-ն միջինում 5%-ով ավելի թանկ էր։
Աղբյուր: Homesoverseas (Galt & Taggart), June 2026 report, 10.08.2026
Տվյալների աղյուսակ
| Ժամանակահատված | Արժեք |
|---|---|
| Նորակառույցներ (սպիտակ կարկաս) | $1 417 |
| Երկրորդային շուկա (շենքեր՝ 2013 թ.-ից հետո) | $1 345 |
- Աճը 2025 թվականին. նորակառույցներ՝ +4%, երկրորդային շուկա նոր շենքերում՝ +7,9% (Galt & Taggart, դեկտեմբեր 2025)։
- Geostat-ի պաշտոնական ինդեքսը Թբիլիսիի նորակառույցների համար՝ +4,9% մեկ տարում (2026 թ. II եռամսյակ)։
- Վաճառքը 2025 թվականին. 42 388 գործարք, որից մոտ կեսը՝ կառուցապատողների բնակարաններ։
Գներն ըստ թաղամասերի և բնակարանների տեսակների՝ «Որքա՞ն արժե բնակարանը Թբիլիսիում» ուղեցույցում։
Ինչ վիճակում է հանձնվում բնակարանը
Թբիլիսիում նորակառույցները սովորաբար հանձնվում են երեք վիճակներից մեկով։ Geostat-ն իր վիճակագրության մեջ դրանք հաշվառում է առանձին, բայց աշխատանքների ճշգրիտ կազմը օրենքով սահմանված չէ. այն նշվում է կառուցապատողի հետ կնքվող պայմանագրում։
- Սև կարկաս՝ «մերկ» բնակարան. պատերն առանց սվաղի են, հատակը հարթեցված չէ։
- Սպիտակ կարկաս՝ ամենատարածված տարբերակը. սվաղված պատեր, հարթեցված հատակ, անցկացված կոմունիկացիաներ։ Պետք է վերջնական հարդարում։
- Կանաչ կարկաս՝ արված է ավելին, քան սպիտակում. մինչև տեղափոխվելը ավելի քիչ աշխատանք է մնում։
Երկրորդային շուկայում բնակարանները հաճախ վաճառվում են վերանորոգված, երբեմն էլ՝ կահավորված. կարելի է անմիջապես տեղափոխվել կամ վարձով տալ։
Վճարում՝ ապառիկ, թե՞ հիփոթեք
Նորակառույց։ Գնման հիմնական եղանակը կառուցապատողի ապառիկն է. կանխավճար՝ 0–10%, մնացորդը՝ մաս-մաս մինչև շենքի հանձնումը, առանց բանկի և եկամտի ստուգման։ Galt & Taggart-ի տվյալներով՝ 2025 թվականին հանձնվող նախագծերում բնակարանների 94%-ը վաճառվել է հենց կառուցապատողների ապառիկներով։ Կան նաև բանկային վարկեր գործընկեր կառուցապատողների բնակարանների համար, օրինակ՝ Liberty Bank-ի «Բնակարան կառուցապատողից» վարկը (դոլարով՝ 7,5%-ից, արտարժույթով ժամկետը՝ մինչև 10 տարի) և TBC Bank-ի պարզեցված հիփոթեքը։
Երկրորդային շուկա։ Գնում են միանգամից ամբողջ գումարով կամ հիփոթեքով։ Ազգային բանկի կանոններով արտարժութային հիփոթեքը տրամադրվում է առավելագույնը 10 տարով, իսկ մինչև 1 մլն լարի վարկը, եթե եկամուտը նույն արժույթով չէ, տրվում է միայն լարիով (2026 թ. հուլիսի 1-ից)։ Արտերկրից եկամուտ ունեցող օտարերկրացիների համար TBC Bank-ում կանխավճարը 20%-ից է։
Բանկերի պայմանների մասին մանրամասն՝ «Հիփոթեք Վրաստանում օտարերկրացիների համար» ուղեցույցում։
Ռիսկեր
Նորակառույց
- Ժամկետներ։ Շենքը կարող են հանձնել ավելի ուշ կամ սառեցնել շինարարությունը։ Վրաստանում կառուցվող բնակարանների վաճառքը կարգավորող հատուկ օրենք չկա. գործում են Քաղաքացիական օրենսգրքի ընդհանուր նորմերը, ուստի ժամկետներն ու տուժանքը պետք է ամրագրել պայմանագրում։
- Պաշտպանություն կրկնակի վաճառքից։ «Հանրային ռեեստրի մասին» օրենքը թույլ է տալիս պայմանագրով իրավունքը նախնականորեն գրանցել. քանի դեռ այդ գրառումը կա, բնակարանի նկատմամբ այլ իրավունք գրանցել հնարավոր չէ։
- Ինչ ստուգել կառուցապատողի մոտ մինչև ամրագրումը՝ «Բնակարան կառուցվող շենքում» ուղեցույցում։
Երկրորդային շուկա
- Շենքի վիճակը։ Թբիլիսիի քաղաքապետարանի տվյալներով՝ քաղաքում կա ավելի քան 10 000 վթարային շենք։ Հին շենքում բնակարան գնելուց առաջ արժե պարզել շենքի կառուցման տարին և կարգավիճակը։
- Իրավական պատմություն։ Անհրաժեշտ է Հանրային ռեեստրի թարմ քաղվածք՝ սեփականատեր, հիփոթեք, արգելանքներ և այլ ծանրաբեռնումներ։
Ինչ ընտրել
- Բնակարանը պետք է հիմա՝ երկրորդային շուկա կամ արդեն հանձնված շենք. առանց շինարարության և վերանորոգման սպասելու։
- Ամբողջ գումարը չկա՝ նորակառույց կառուցապատողի ապառիկով. վճարումները բաշխված են մինչև շենքի հանձնումը։
- Վարձով տալու համար՝ հարմար է երկու տարբերակն էլ։ Թբիլիսիում վարձակալության միջին եկամտաբերությունը տարեկան մոտ 8,5% է (Galt & Taggart, հունիս 2026), իսկ առանձին նորակառույցների և երկրորդային շուկայի համար այն ոչ ոք չի հրապարակում։ Մանրամասն՝ «Թբիլիսիում բնակարանը վարձով տալու եկամտաբերությունը» ուղեցույցում։
Հաճախ տրվող հարցեր
Ո՞րն է ավելի էժան Թբիլիսիում՝ նորակառույցը, թե՞ երկրորդային շուկայի բնակարանը։
Մեկ քառակուսի մետրի հաշվով 2013 թվականից հետո կառուցված շենքերում երկրորդային շուկան ավելի էժան է՝ $1 345՝ նորակառույցների $1 417-ի համեմատ (Galt & Taggart, հունիս 2026)։ Սակայն նորակառույցը կարելի է գնել կառուցապատողի ապառիկով՝ 0–10% կանխավճարով և առանց բանկի, իսկ երկրորդային շուկայում բնակարանը սովորաբար գնում են միանգամից ամբողջ գումարով կամ հիփոթեքով։
Կարելի՞ է հիփոթեքով բնակարան գնել կառուցվող շենքում։
Որոշ բանկեր ունեն վարկեր գործընկեր կառուցապատողների բնակարանների համար, օրինակ՝ Liberty Bank-ի «Բնակարան կառուցապատողից» վարկը և TBC Bank-ի պարզեցված հիփոթեքը։ Օտարերկրացիների համար պայմանները բանկը որոշում է անհատապես, ուստի մինչև ամրագրումն արժե ստանալ նախնական որոշում։ Ավելի հաճախ նորակառույցը գնում են կառուցապատողի ապառիկով։
Ի՞նչ է սպիտակ կարկասը։
Այսպես են Վրաստանում անվանում առանց վերջնական հարդարման բնակարանը. պատերն ու առաստաղը սվաղված են, հատակը հարթեցված է, տեղադրված են պատուհանները, անցկացված են կոմունիկացիաները։ Սև կարկասում այդ աշխատանքները դեռ արված չեն, կանաչում արված է ավելին. աշխատանքների ճշգրիտ կազմը յուրաքանչյուր կառուցապատող ունի իրենը, և այն նշվում է պայմանագրում։
Ինչպե՞ս պաշտպանվել շինարարության փուլում գնելիս։
Պայմանագրով իրավունքը նախնականորեն գրանցել Հանրային ռեեստրում. քանի դեռ այդ գրանցումը կա, բնակարանի նկատմամբ այլ իրավունք գրանցել հնարավոր չէ։ Վրաստանում կառուցվող բնակարանների վաճառքը կարգավորող հատուկ օրենք չկա, ուստի ժամկետները, տուժանքը և հարդարման կազմը պետք է ամրագրել պայմանագրում։
Աղբյուրներ
- Galt & Taggart — Tbilisi Residential Real Estate, դեկտեմբեր 2025 (30.01.2026)
- Galt & Taggart — Tbilisi Residential Real Estate, հունվար 2026 (27.02.2026)
- Homesoverseas (Galt & Taggart), June 2026 report, 10.08.2026
- Geostat — Residential Property Price Index, Q2 2026
- Geostat — բնակարանների գների ինդեքսի մեթոդաբանություն
- Վրաստանի «Հանրային ռեեստրի մասին» օրենք (հոդված 12)
- Վրաստանի քաղաքացիական օրենսգիրք
- Just Advisors — բնակարանի գնում նորակառույցում Վրաստանում, 15.04.2025
- Վրաստանի Ազգային բանկ — որոշում արտարժութային վարկերի մասին (մինչև 10 տարի)
- BM.ge — արտարժութային վարկերի շեմը՝ 1 մլն լարի 01.07.2026-ից, 07.05.2026
- Liberty Bank — «Բնակարան կառուցապատողից» վարկ
- Liberty Bank — հիփոթեքային վարկ
- TBC Bank — պարզեցված հիփոթեք (գործընկեր կառուցապատողների բնակարաններ)
- TBC Bank — հիփոթեք էքսպատների համար
- BM.ge — Թբիլիսիի քաղաքապետարան. ավելի քան 10 000 վթարային շենք, 15.07.2025
Բանկերի և կառուցապատողների պայմանները, ինչպես նաև օրենսդրությունը փոխվում են։ Գործարքից առաջ մենեջերը կստուգի Ձեր դեպքի համար գործող պայմանները։
Կընտրենք նորակառույց կամ երկրորդային շուկայի բնակարան
Նշեք բյուջեն, թաղամասը և երբ եք ուզում տեղափոխվել, և մենք կուղարկենք երկու տեսակի տարբերակներ՝ գներով և վճարման պայմաններով։