Բնակարան կառուցվող շենքում. ինչպես ստուգել կառուցապատողին
Թբիլիսիում նորակառույցները հաճախ վաճառվում են մինչև շենքի հանձնումը՝ կառուցապատողի ապառիկով և փոքր կանխավճարով։ Պատմում ենք, թե ինչ ստուգել մինչև ամրագրումը և ինչ նշել պայմանագրում, իսկ կառուցապատողի ստուգումը մենք վերցնում ենք մեզ վրա։
Ինչու են գնում շինարարության փուլում
- Ավելի ցածր մուտքի շեմ. կառուցապատողի ապառիկը սկսվում է 0–10% կանխավճարից՝ առանց բանկի և եկամտի ստուգման։
- Բնակարանի ընտրություն. վաղ փուլում ազատ են լավագույն հարկերն ու հատակագծերը։
- Գինը՝ հանձնման պահին. Թբիլիսիի նորակառույցների գներն աճում են՝ Geostat-ի տվյալներով մեկ տարում 4,9%-ով (2026 թ. II եռամսյակ)։ Մանրամասն՝ «Բնակարանների գները Թբիլիսիում» ուղեցույցում։
Հիմնական ռիսկերը
- Շինարարության ձգձգում կամ դադարեցում։ Գումարը ներդրված է, իսկ բնակարանը դեռ չկա։
- Սեփականության իրավունք՝ միայն գրանցումից հետո։ Մինչև շենքի հանձնումը և Հանրային ռեեստրում գրանցումը Դուք ունեք պայմանագիր կառուցապատողի հետ, այլ ոչ թե բնակարան։
- Շենքը չի համապատասխանում թույլտվությանը։ Պատրաստի շենքը պետք է անցնի ընդունում, որը հաստատում է, որ այն կառուցված է թույլտվությանը համապատասխան։
Հիմնական պաշտպանությունը ստուգումն է մինչև ամրագրումը և ճիշտ կազմված պայմանագիրը՝ ուր են գնում վճարումները և ինչ է լինում ժամկետների ձգձգման դեպքում։ Կառուցապատողի փաստաթղթերը մենք կպահանջենք և կստուգենք Ձեր փոխարեն։
Ինչ ստուգել մինչև ամրագրումը
- Շինարարության թույլտվություն՝ կա՞ արդյոք այն և քանի հարկի համար է։
- Քաղվածք Հանրային ռեեստրից հողամասի վերաբերյալ. արդյոք կառուցապատողը սեփականատեր է կամ ունի կառուցելու իրավունք, չկա՞ն արդյոք հիփոթեք և արգելանքներ։
- Թբիլիսիի քաղաքապետարանի շինարարությունների քարտեզ (գործարկվել է 2025 թ. նոյեմբերին). արդյոք օբյեկտը կասեցվածների թվում չէ։
- Կառուցապատողի հանձնված շենքերը՝ քանի, որտեղ, արդյոք ժամանակին։ Այցելեք տեղում կամ դիտեք տեսանյութով։
- Շինարարության ներկայիս փուլը՝ ամսաթվով լուսանկարներ և տեսանյութեր շինհրապարակից։
Ինչ պետք է լինի պայմանագրում
- Կոնկրետ բնակարան՝ հարկ, համար, մակերես, հատակագիծ։
- Գինը և ինչ է ներառված դրա մեջ՝ կարկաս, «սպիտակ կարկաս» կամ վերանորոգում։
- Վճարման ժամանակացույց և վավերապայմաններ։
- Հանձնման ժամկետ և ինչ կլինի ձգձգման դեպքում՝ տուժանք կամ պայմանագիրը լուծելու և գումարը վերադարձնելու իրավունք։
- Ինչպես է վերահաշվարկվում գինը, եթե վերջնական մակերեսը տարբերվում է նախագծայինից։
Կպահանջենք կառուցապատողի փաստաթղթերը և կստուգենք դրանք մինչև Ձեր ամրագրումը՝ անվճար։
Թողնել հայտԻնչպես է կազմակերպված վճարումը
Սխեմաների օրինակներ կառուցապատողների պաշտոնական կայքերից.
- 0% կանխավճար, 20% մինչև հանձնումը, 80% հանձնման ժամանակ՝ m²-ի մոտ (2026 թ. առաջարկ)։
- 10/40/50՝ կանխավճար, վճարումներ շինարարության ընթացքում, մնացորդը՝ հանձնման ժամանակ։
- 10% կանխավճար + ամսական վճարումներ մինչև հանձնումը + 70% հանձնման ժամանակ՝ Axis-ի մոտ։
Ապառիկը սովորաբար առանց տոկոսների է, բայց բնակարանն ապառիկով ավելի թանկ է՝ Axis-ի մոտ 6,7–11,1%-ով՝ կախված սխեմայից։ Եթե շենքի հանձնման պահին պետք է վճարել մեծ մնացորդ, այն հաճախ վերաֆինանսավորում են հիփոթեքով. պայմանների մասին կարդացեք «Հիփոթեք օտարերկրացիների համար» ուղեցույցում։
Նորակառույցների հանձնման ժամկետները կատալոգում
Կայքում ներկայացված է մեր բազայի մի մասը՝ 23 բնակելի համալիր, որից 20-ը կառուցման փուլում է։ Այլ նախագծեր և կառուցապատողներ՝ ըստ հարցման։ Ահա թե ինչպես են բաշխված հանձնման ժամկետները՝ ըստ կառուցապատողների տվյալների.
Աղբյուր: Georgia Living-ի կատալոգ, կառուցապատողների տվյալներ. Առանց այն համալիրների, որոնց ժամկետը նշված չէ կամ ճշտվում է
Տվյալների աղյուսակ
| Ժամանակահատված | Արժեք |
|---|---|
| Հանձնված | 1 |
| 2027 | 5 |
| 2028 | 2 |
| 2029 | 7 |
| 2031 | 1 |
Հաճախ տրվող հարցեր
Անվտա՞նգ է Թբիլիսիում բնակարան գնել կառուցվող շենքում։
Ռիսկ կա. շինարարությունը կարող է ձգձգվել կամ դադարեցվել։ Այն նվազեցնում են Հանրային ռեեստրի քաղվածքով շինարարության թույլտվության և հողամասի նկատմամբ կառուցապատողի իրավունքների ստուգումը, հանձնված շենքերի պատմությունը և շինարարության փուլերի հետ կապված վճարման ժամանակացույցը։
Ինչպե՞ս ստուգել, որ շինարարությունը սառեցված չէ։
2025 թ. նոյեմբերին Թբիլիսիի քաղաքապետարանը գործարկեց հանրային քարտեզ, որտեղ երևում են շահագործման ընդունված շենքերը և այն շինարարությունները, որոնց աշխատանքները կասեցված են։ Արժե նաև կառուցապատողից պահանջել շինարարության թույլտվությունը։
Կարելի՞ է բնակարանը վաճառել մինչև շենքի հանձնումը։
Այո, նախնական պայմանագրով իրավունքների զիջմամբ։ Բայց նման իրավունքների վաճառքից եկամուտը հարկվում է 20%-ով, այլ ոչ թե արտոնյալ 5% կամ 0% դրույքաչափով, ինչպես պատրաստի բնակարանի դեպքում։
Որքանո՞վ է ավելի էժան գնել շինարարության փուլում։
Ճշգրիտ ընդհանուր թիվ չկա. յուրաքանչյուր կառուցապատող ունի իր գինը։ Ստուգելի է այլ բան. միանգամից վճարելիս բնակարանն ավելի էժան է, քան ապառիկով. Axis-ի օրինակում տարբերությունը 6,7–11,1% է։
Աղբյուրներ
- Chambers and Partners — Real Estate 2026: Georgia, 07.05.2026
- Vardanyan & Partners — անշարժ գույքի գնում Վրաստանում օտարերկրացու կողմից, մայիս 2026
- Georgia Today — Թբիլիսին գործարկել է շինարարությունների կարգավիճակի քարտեզ, 27.11.2025
- Axis — բնակարանի գինը վճարման տարբեր տարբերակներով
- m² — ապառիկի առաջարկներ
- SOVA — հիփոթեք, ապառիկներ և նոր կանոններ, 08.10.2026
- Eurofast — բնակարանի վաճառքի հարկ, 04.09.2026
Բանկերի և կառուցապատողների պայմանները, ինչպես նաև օրենսդրությունը փոխվում են։ Գործարքից առաջ մենեջերը կստուգի Ձեր դեպքի համար գործող պայմանները։
Կստուգենք կառուցապատողին Ձեր փոխարեն
Կընտրենք բնակարաններ՝ հանձնված շենքեր ունեցող կառուցապատողներից, և կպահանջենք փաստաթղթերը մինչև ամրագրումը։