იპოთეკა საქართველოში უცხოელებისთვის
ქართული ბანკები იპოთეკას გასცემენ უცხოელებსა და ემიგრანტებზე, რომლებიც შემოსავალს საზღვარგარეთ იღებენ: დოლარში — წლიური 8%-დან, თანამონაწილეობა — 20%-დან. განვიხილავთ ბანკების პირობებს, ეროვნული ბანკის წესებს და იმას, რით განსხვავდება იპოთეკა დეველოპერის განვადებისგან.
მოკლედ
- უცხოელებზე იპოთეკას გასცემენ: ცალკე პროგრამები აქვთ TBC-ს, Liberty-სა და Basisbank-ს.
- თანამონაწილეობა — გათვალეთ საკუთარი თანხის 20–30%.
- დოლარში — მხოლოდ დოლარში შემოსავლის შემთხვევაში; განაკვეთები წლიური 8%-დან, ვადა უცხოურ ვალუტაში — 10–15 წლამდე.
- ეროვნული ბანკის მონეტარული პოლიტიკის განაკვეთი — 8,25% (2026 წლის 6 მაისიდან, დადასტურდა 2026 წლის 21 ოქტომბერს).
- ალტერნატივა — დეველოპერის განვადება: ბანკის გარეშე, როგორც წესი, უპროცენტოდ, მაგრამ ბინის ფასი უფრო მაღალია.
ბანკების პირობები უცხოელებისთვის
პირობები ბანკების ოფიციალური გვერდებიდან, 2026 წლის 26 ოქტომბრის მდგომარეობით. ბანკები პირობების თარიღს არ უთითებენ — განაცხადის შეტანამდე დააზუსტეთ.
| ბანკი, პროგრამა | განაკვეთი | თანამონაწილეობა | ვადა | თანხა |
|---|---|---|---|---|
| Liberty, ემიგრანტებისთვის | USD 8%-დან (ეფ. 9,1%); EUR 7,5%-დან (ეფ. 8,52%); GEL 11,8%-დან (ეფ. 12,7%) | 0%-დან — თუ უზრუნველყოფად სხვა უძრავი ქონება ჩაიდება | უცხოურ ვალუტაში 10 წლამდე, ლარში 20 წლამდე | 3 000 ლარიდან |
| Basisbank, უცხოელებისა და იმიგრანტებისთვის | ეფ. 12,45%-დან (USD), 11,76%-დან (EUR), 14,86%-დან (GEL); ცვლადი | 30%-დან | 15 წლამდე | 600 000 ლარამდე |
| TBC, ემიგრანტებისთვის | ლარში: 9,9%-დან (ეფ. 11,35%-დან), ცვლადი | — | 20 წლამდე | 3 000–500 000 |
| TBC, ექსპატებისთვის | გამოქვეყნებული არ არის | 20%-დან | — | $3 000–300 000 |
მსესხებლის მოქალაქეობასთან დაკავშირებულ მოთხოვნებს ბანკები საიტებზე არ უთითებენ — დააზუსტეთ მიმართვისას, ამაში დაგეხმარებით. Liberty მიუთითებს, რომ სესხის გაფორმება საქართველოში ჩამოსვლის გარეშეც შეიძლება — მინდობილობით, და ითვალისწინებს საზღვარგარეთ მიღებულ შემოსავალს (შემოსავალი — 500 ლარიდან, ასაკი — 18–75 წელი). დოკუმენტების ჩამონათვალს ბანკები საიტებზე არ აქვეყნებენ — მას მიმართვისას გაწვდიან.
ეროვნული ბანკის წესები, რომლებიც იპოთეკაზე მოქმედებს
რამდენის გაცემა შეუძლია ბანკს (LTV)
- ბინის ღირებულების 90%-მდე — ლარის სესხებზე (2025 წლის 26 თებერვლიდან დროებით გაიზარდა 85%-დან).
- 70%-მდე — უცხოურ ვალუტაში გაცემულ სესხებზე.
- 80%-მდე — საზღვარგარეთ შემოსავლის მქონე პირებისთვის (იმავე გადაწყვეტილებით 10 პ.პ.-ით გაიზარდა).
სესხის ვალუტა
მსესხებლებს, რომელთა შემოსავალი სესხის ვალუტაში არ არის, ეროვნული ბანკის ზღვარზე ნაკლებ სესხს უცხოურ ვალუტაში არ მისცემენ — მხოლოდ ლარში. 2026 წლის 1 ივლისიდან ზღვარი 750 000-დან 1 000 000 ლარამდე გაიზარდა. თუ ხელფასს რუბლში ან ტენგეში იღებთ, იპოთეკა ლარში იქნება. თუ შემოსავალი დოლარში ან ევროშია — სესხის აღება ამ ვალუტაშიც შეიძლება.
შემოსავლის რა წილი შეიძლება მოხმარდეს ყოველთვიურ შენატანს (PTI)
| წმინდა შემოსავალი თვეში | სესხი შემოსავლის ვალუტაში | სესხი სხვა ვალუტაში |
|---|---|---|
| 1 500 ლარამდე | 25%-მდე | 20%-მდე |
| 1 500 ლარიდან | 50%-მდე | 30%-მდე |
2027 წლის 1 თებერვლიდან 1 500 ლარის ზღვარი 2 000 ლარამდე გაიზრდება, 2027 წლის 1 სექტემბრიდან — 2 500 ლარამდე.
ყოველთვიური შენატანის მაგალითი
ჩვენს კატალოგში დღეს ყველაზე ხელმისაწვდომი ბინა $53 457 ღირს. თუ მასზე დოლარის იპოთეკას აიღებთ:
| თანამონაწილეობა 30% | $16 037 |
| სესხი | $37 420 |
| განაკვეთი და ვადა | წლიური 9,1%, 10 წელი |
| ყოველთვიური შენატანი | ~$480 |
| საჭირო შემოსავალი დოლარში (შენატანი ≤ შემოსავლის 50%) | თვეში ~$1 000-დან |
გაანგარიშება მაგალითია Liberty Bank-ის დოლარის ეფექტური განაკვეთით. რეალური განაკვეთი დამოკიდებულია ბანკზე, შემოსავალსა და ბინაზე.
შეგირჩევთ ბინებს თქვენთვის კომფორტული ყოველთვიური შენატანით — იპოთეკით ან განვადებით.
შერჩევადეველოპერის განვადება
ახალაშენებულ კორპუსებში სულ უფრო მეტი ბინა ასე იყიდება. როგორ გამოიყურება ეს დეველოპერების ოფიციალურ საიტებზე:
- პირველადი შენატანი 0–10%, ნაწილი — გადახდებით ჩაბარებამდე, დიდი ნაშთი (50–80%) — ჩაბარებისას. მაგალითად, m²-თან გვხვდებოდა სქემები „0% პირველადი შენატანი, 20% ჩაბარებამდე, 80% ჩაბარებისას“ და „10/40/50“.
- უპროცენტოდ, მაგრამ განვადებით ფასი უფრო მაღალია. Axis-ის მაგალითი (ბინა ავლაბარში): ერთიანი გადახდით — 210 152 ლარი, 30/70 სქემით — 224 163 ლარი (+6,7%), 10%-იანი პირველადი შენატანით და ჩაბარებამდე გადახდებით — 233 502 ლარი (+11,1%).
- ბანკის მიერ შემოსავლის შემოწმების გარეშე: დეველოპერების განვადებაზე ეროვნული ბანკის PTI შეზღუდვები არ ვრცელდება.
ბაზარზე გავრცელებული სქემაა დეველოპერის 2–3-წლიანი განვადება, ხოლო ნაშთს კორპუსის ჩაბარების შემდეგ ბანკი არეფინანსებს.
დეველოპერები ვალდებული არ არიან, განვადების „ეფექტური განაკვეთი“ მიუთითონ. შეადარეთ ბინის საბოლოო ფასი განვადებით ერთიანი გადახდის ფასს — სხვაობა სწორედ განვადების ფასია.
რა ავირჩიოთ
| დეველოპერის განვადება | საბანკო იპოთეკა | |
|---|---|---|
| პირველადი შენატანი | 0–10% და მეტი | 20–30% და მეტი |
| პროცენტი | როგორც წესი, არ არის, მაგრამ ბინის ფასი უფრო მაღალია | არის: დოლარში წლიური 8%-დან |
| ვადა | კორპუსის ჩაბარებამდე; დიდი ნაშთი — ჩაბარებისას | 10–20 წლამდე |
| შემოსავლის შემოწმება | არა | დიახ, PTI წესებით |
| ბინები | მხოლოდ ამ დეველოპერთან, უფრო ხშირად მშენებარე | ნებისმიერი, მეორადის ჩათვლით |
როგორ შეამოწმოთ დეველოპერი განვადებამდე — იხილეთ გზამკვლევში „ბინა მშენებარე კორპუსში“.
ხშირი კითხვები
გასცემენ თუ არა საქართველოში იპოთეკას უცხოელებზე?
დიახ. TBC Bank, Liberty Bank და Basisbank აქვეყნებენ ცალკე იპოთეკურ პროგრამებს უცხოელებისა და ემიგრანტებისთვის, რომლებიც შემოსავალს საზღვარგარეთ იღებენ. დამტკიცება და პირობები ბანკის გადაწყვეტილებაზეა.
რა თანამონაწილეობაა საჭირო იპოთეკისთვის?
ეროვნული ბანკის წესებით, ბანკს შეუძლია გასცეს ღირებულების 90%-მდე ლარში და 70%-მდე უცხოურ ვალუტაში; საზღვარგარეთ შემოსავლის მქონე პირებისთვის იპოთეკის ზღვარი 80%-მდეა გაზრდილი. პრაქტიკაში გათვალეთ საკუთარი თანხის 20–30%. Basisbank უცხოელებისთვის თანამონაწილეობას 30%-დან უთითებს, TBC ექსპატებისთვის — 20%-დან.
შეიძლება თუ არა იპოთეკის აღება დოლარში?
მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ შემოსავალი იმავე ვალუტაშია. მსესხებლებზე, რომელთა შემოსავალი სესხის ვალუტაში არ არის, ეროვნული ბანკის ზღვარზე ნაკლები სესხი უცხოურ ვალუტაში არ გაიცემა — 2026 წლის 1 ივლისიდან ზღვარი 750 000-დან 1 000 000 ლარამდე გაიზარდა. ზღვარს ქვემოთ — მხოლოდ ლარში.
რა განაკვეთია დოლარის იპოთეკაზე?
მაგალითად, Liberty Bank ემიგრანტებისთვის: დოლარში წლიური 8%-დან, ეფექტური განაკვეთი 9,1%-დან, ვადა უცხოურ ვალუტაში 10 წლამდე (ბანკის გვერდი, 2026 წლის ოქტომბერი). ლარში განაკვეთები უფრო მაღალია: Liberty-სთან 11,8%-დან.
რა სჯობს: იპოთეკა თუ დეველოპერის განვადება?
განვადება უფრო მარტივია: ბანკის გარეშე და, როგორც წესი, უპროცენტოდ, მაგრამ განვადებით ბინა უფრო ძვირი ჯდება, ვიდრე ერთიანი გადახდით, ხოლო დიდი ნაშთი ხშირად კორპუსის ჩაბარებისას იხდება. იპოთეკა უფრო ხანგრძლივი ვადით გაიცემა, მაგრამ პროცენტითა და შემოსავლის შემოწმებით.
წყაროები
- TBC Bank — იპოთეკა ექსპატებისთვის
- TBC Bank — იპოთეკა ემიგრანტებისთვის
- Liberty Bank — იპოთეკა ემიგრანტებისთვის
- Basisbank — იპოთეკა უცხოელებისა და იმიგრანტებისთვის
- საქართველოს ეროვნული ბანკი — PTI და LTV მოთხოვნები
- სებ — ფინანსური სტაბილურობის კომიტეტის გადაწყვეტილება, 26.02.2025
- სებ — ფინანსური სტაბილურობის კომიტეტის გადაწყვეტილება, 06.05.2026 (PDF)
- სებ — გადაწყვეტილებები მონეტარული პოლიტიკის განაკვეთზე
- Georgia Today — დაკრედიტების წესების გამკაცრება 2027 წლის თებერვლიდან, 30.09.2026
- Axis — ბინის ფასის მაგალითი გადახდის სხვადასხვა ვარიანტით
- m² — განვადების შეთავაზებები
- SOVA — ვის შეუძლია საცხოვრებლის შეძენა თბილისში, 08.10.2026
ბანკებისა და დეველოპერების პირობები, ისევე როგორც კანონმდებლობა, იცვლება. გარიგებამდე მენეჯერი თქვენს შემთხვევაზე აქტუალურ პირობებს გადაამოწმებს.
შეგირჩევთ ბინას იპოთეკით ან განვადებით
მიუთითეთ ბიუჯეტი და თქვენთვის კომფორტული ყოველთვიური შენატანი — შეგირჩევთ ბინებს და გეტყვით, გადახდის რომელი გზაა უფრო მომგებიანი.