Как купить квартиру в Тбилиси иностранцу: пошагово

Кто может купить квартиру в Грузии

Иностранцы могут покупать квартиры, дома, коммерческую недвижимость и землю несельскохозяйственного назначения — без вида на жительство и без требований к резидентству. Исключение одно: сельскохозяйственную землю иностранцам приобретать, как правило, нельзя (кроме отдельных случаев, например наследования).

Для квартиры в новостройке или на вторичном рынке Тбилиси это значит: ограничений нет, гражданство значения не имеет.

Покупка по шагам

1. Подбор. Определитесь с бюджетом, районом и способом оплаты: сразу, рассрочка застройщика или ипотека. Цены по районам — в разделе Районы Тбилиси.
2. Проверка объекта. Выписка из Публичного реестра, разрешение на строительство, долги и обременения (подробно — в следующем разделе).
3. Бронь и предварительный договор — для новостройки: фиксируются цена, квартира, график платежей и срок сдачи.
4. Оплата — по реквизитам из договора: продавцу или застройщику.
5. Подписание договора купли-продажи — в Доме юстиции у регистратора или у нотариуса.
6. Регистрация права собственности в Национальном агентстве публичного реестра (NAPR). Только после неё вы собственник.

Что проверить до оплаты

Готовое жильё (вторичка)

• Свежая выписка из Публичного реестра (NAPR extract): кто собственник, нет ли ипотеки, ареста или других обременений.
• Совпадают ли площадь и адрес в выписке с тем, что вы покупаете.
• Если продаёт представитель — действующая доверенность от собственника.

Новостройка

• Разрешение на строительство и права застройщика на участок (выписка из реестра).
• Для сданного дома — акт ввода в эксплуатацию: подтверждение, что дом построен по разрешению.
• Статус стройки: в ноябре 2025 года мэрия Тбилиси запустила публичную карту, где видно дома, принятые в эксплуатацию, и стройки, работы на которых приостановлены.
• Репутация застройщика: сколько домов сдано и в срок ли. О проверке застройщика — в гайде «Квартира в строящемся доме».

Регистрация и сколько это стоит

Сделку регистрирует Национальное агентство публичного реестра — подать документы можно в любом Доме юстиции. Договор подписывают у регистратора или у нотариуса. Пошлина за регистрацию перехода права собственности:

Отдельного налога на покупку недвижимости в Грузии нет. НДС 18% может входить в цену, если продавец — плательщик НДС и продаёт как бизнес. О налогах владельца — в гайде «Налоги и расходы».

Документы покупателя: загранпаспорт (регистратор может попросить заверенный перевод), доверенность — если сделку ведёт представитель, подтверждение оплаты.

Покупка без приезда в Грузию

Купить квартиру можно дистанционно — через представителя по доверенности:

1. Доверенность оформляется у нотариуса в вашей стране.
2. На неё ставится апостиль (или консульская легализация — для стран вне Гаагской конвенции).
3. Заранее уточните у грузинского нотариуса, нужен ли перевод доверенности на грузинский язык.
4. Сделку по доверенности, выданной за рубежом, с октября 2023 года удостоверяет грузинский нотариус — сотрудники реестра такие сделки больше не заверяют.

Квартиру при этом можно посмотреть по видеосвязи, а документы застройщика и выписку из реестра — получить заранее.

Банковский счёт и оплата

Закон не запрещает нерезидентам открывать счета в грузинских банках, но одобрение не гарантировано: в последние годы банки ужесточили проверку и спрашивают о происхождении средств — выписки за 6–12 месяцев, подтверждение доходов. В большинстве банков счёт можно открыть и по нотариальной доверенности.

Для покупки счёт в Грузии не обязателен: оплата идёт по реквизитам продавца или застройщика из договора. Но если вы планируете ипотеку или сдавать квартиру, счёт понадобится — об ипотеке в гайде «Ипотека для иностранцев».

Частые вопросы